Macri, sus amigos, y las propiedades estatales de la Ciudad

 
LOS FUNDAMENTOS DE LA DENUNCIA
 
a. A través de los Decretos presidenciales N° 952/2016, N° 1064/2016, N° 1173/2016, N° 153/2017, N° 255/2017, N° 928/2017, N° 355/2018, N° 1088/2018, N° 87/2019, N° 345/2019, N° 518/2019, decisiones administrativas y otros convenios de la AABE, el ex presidente Mauricio Macri autorizó la venta de aproximadamente 150 inmuebles nacionales, 80 de ellos ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Decenas de ellos ya fueron vendidos. Estas ventas se realizaron sin autorización del Congreso Nacional tal como lo establece la Constitución Nacional.
 
b. Por medio de dos convenios firmados entre Nación y Ciudad el 11 y 13 de noviembre de 2019, después de las elecciones y a un mes de finalizar Macri su mandato, se transfirieron 18 inmuebles del Estado Nacional a la Ciudad de Buenos Aires. Estos inmuebles pertenecen a los playones ferroviarios de Caballito, Palermo, Colegiales, Villa Urquiza y Catalinas Sur 2. 
 
Estas trasferencias se hicieron en violación al art. 15 bis de la Ley N° 25.917 que establece que en los últimos dos trimestres del año de fin de mandato está prohibida cualquier disposición legal o administrativa excepcional que implique la donación o venta de activos fijos.
 
c. El art. 18 de la Ley N° 27.098 establece que debe asegurarse el derecho a la propiedad para aquellos clubes de barrio que tengan sus sedes construidas en terrenos fiscales. Violando esta norma, a través del Decreto N° 355/2018 se transfirieron dos parcelas ubicadas en la Av. Brasil N° 16/20 a la Ciudad de Buenos Aires. En una de dichas parcelas actualmente se encuentra el Darling Tennis Club, a quién debió transmitirse la propiedad del referido inmueble.
 
d. Lanús había solicitado un dictamen a la SIGEN, luego de que un oferente informara, en el marco del proceso licitatorio, un supuesto conflicto de intereses con el ex responsable de AABE, con quien había mantenido una disputa judicial. La SIGEN había ratificado la existencia del conflicto a través de un dictamen técnico interno, señalando que el funcionario no estaba habilitado para poder firmar la adjudicación. Sin embargo, y a contramano del resultado de esa consulta, el proceso avanzó y Lanús no esperó la respuesta de la SIGEN. El 9 de diciembre de 2019, a un sólo día de dejar su cargo, el ex titular de AABE firmó el contrato de concesión del Paseo de la Infanta por el término de 10 años en favor de la firma Estación Rosedal S.A., incumpliendo con varios alcances del Decreto 202/2017 del Ejecutivo Nacional.

ANÁLISIS DE ALGUNOS CASOS DE PRIVATIZACIÓN DE TIERRAS PÚBLICAS NACIONALES

19/09/2020 / Venta de los predios nacionales de Catalinas Norte 2 - Convenios Urbanísticos firmados por la Ciudad de Buenos Aires Informe elaborado por Jonatan Baldiviezo (ODC), María Eva Koutsovitis (CLIC - IPYPP) y Alejandro Volkind (ODC - IPYPP)

1. INTRODUCCIÓN
 
En la Gestión de Macri se autorizó la privatización de aproximadamente 28 hectáreas de tierras públicas ubicadas en la Ciudad a través de decretos sin autorización del Congreso Nacional. 
 
Estas ventas no sólo son inconstitucionales, sino que además los inmuebles fueron vendidos a un precio inferior al determinado por el Tribunal de Tasación Nacional (TTN).
 
 
2.1. INFORME SIGEN
 
En abril de 2020, la Sigen realizó una auditoría de las subastas llevadas a cabo por la Agencia de Administración de Bienes del Estado. 
 
En ella se detectó que por la venta de 17 inmuebles a un precio menor a la Tasación del TTN, el Estado Nacional perdió alrededor de U$S 74.536.889. 
 
Con relación a 6 parcelas en Puerto Madero, el TTN estipuló como valor venal 281.250.994 de dólares y se vendió a 228.875.000, una diferencia de 52.375.994 de dólares en sólo 6 predios. 
 
La AABE estableció como precio de base de los inmuebles los 2/3 de la valuación del TTN invocando el artículo 578 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación que dispone que “Si no existiere acuerdo de partes, se fijará como base los dos tercios (2/3) de la valuación fiscal actualizada correspondiente al inmueble”. Este artículo se encuentra en el capítulo que regula el cumplimiento de la sentencia de remate en un Juicio Ejecutivo. 
 
La AABE sostuvo que la subasta supone una puja a los fines de atraer el mayor número de potenciales compradores y que es de práctica ofrecer un valor inferior (“Valor Base de Subasta”) al teórico precio de mercado que se hubiere fijado (“Valor Venal”), siendo en definitiva la genuina competencia por su adquisición la que determinará el verdadero precio del bien, en ese momento.
 
La Sigen concluye: 
 
1) El artículo 578 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación está previsto para el cumplimiento de sentencias de remate en juicios ejecutivos, situación que no resulta ajustada a los procedimientos de subasta en cuestión. Consecuentemente, los valores que resultan de su aplicación no son válidos para estos casos.
 
 2) La AABE no cuenta con un procedimiento normado y formalmente aprobado que otorgue uniformidad a las tramitaciones e incluya los controles necesarios a efectos de disminuir riesgos, fijando, entre otros aspectos, el coeficiente a aplicarle al valor venal para determinar el valor base de subasta o explicitar los motivos o justificaciones por las cuales se puede vender por debajo del valor de mercado[1].
 
3) La documentación aportada por la Agencia para justificar el valor base de subasta no se encuentra respaldada y demás se compara con el valor que surge de la aplicación del artículo 578 y no contra el valor venal informado por el TTN.

2.2. DENUNCIA PENAL DE LA OFICINA ANTICORRUPCIÓN
 
La Oficina, en un informe del 2 de septiembre, expresa que no pudo observar ni a través de los expedientes ni en el intercambio de notas con los organismos implicados, con qué fundamento la AABE decidió aplicar el criterio de reducción dispuesto por el art. 578 del CPCyC.
 
Tampoco observó dictámenes de las áreas técnicas pertinentes de la ABBE expidiéndose sobre este criterio para determinar el valor base de esas subastas o sobre las ventajas o desventajas de adoptar el criterio señalado en forma general a los efectos de cumplir con los objetivos de ese ente. Sostiene que aun en el supuesto no comprobado de que el TTN fuera quien aconsejó la aplicación del art. 578 del Código de Procedimientos en lo Civil y Comercial Nacional, debía existir alguna fundamentación y resolución al respecto de parte de la ABBE, dado que como ya se señaló, la normativa destacada en el informe de la SIGEN determinaba que este último organismo podía apartarse de lo indicado por el TTN.
 
Agrega que la AABE no habría dictado Resolución o acto administrativo alguno que incluya la decisión de que utilizaría el criterio de reducción estipulado en el art. 578 CPCCN, pero que dicha falencia pudo haberse subsanado en el dictado de las resoluciones que aprueban la convocatoria y el pliego de bases y condiciones particulares obrantes en cada uno de los expedientes de subasta.
 
Inclusive, siendo una facultad discrecional la de seleccionar el coeficiente de reducción, nada obsta a utilizar diversos criterios de acuerdo a cada subasta en particular, siendo menester para legitimar esa decisión, incluir la motivación en el correspondiente acto administrativo.

La Oficina Anticorrupción concluye: 
 
“(D)urante esta investigación se pudo corroborar que los dichos de la SIGEN resultan razonables y se encuentran fundados, ya que tal como fuere observado por la auditoría y en relación al análisis de la normativa aplicable, la AABE concentra toda la actividad inmobiliaria del Estado Nacional [6], lo que incluye los procedimientos de subasta.
 Además, se verificó en base a la normativa reseñada que, en caso de aplicarse una reducción del valor del inmueble, ésta debería ser fundamentada, indicando no sólo el criterio y coeficiente utilizado sino también la conveniencia de la misma.
 Siendo que ante la inexistencia de esta justificación, de un motivo que otorgue mérito o conveniencia, los bienes deberían enajenarse por su valor de mercado, ya que se entiende que los parámetros que se deberían tener en cuenta en orden a realizar una venta pública son: 1. La mayor ganancia para el propietario del bien, con más 2. La mayor concurrencia de oferentes que favorezcan la puja y determine un valor similar o superior al valor venal. Asimismo, aun no constando justificación alguna en los actos administrativos obrantes en los expedientes, al momento en que esta Oficina le requirió a la Agencia que brinde dichos motivos, no aportó ningún argumento, sino que se limitó a manifestar que el valor base fue informado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación.”

2.2.1. Otras conductas ilegales
 
Subastas donde se presentó un solo oferente o se efectuó una sola oferta.
 
Entre las subastas identificadas en los informes mencionados se detectó que en algunas de ellas sólo hubo un oferente o bien existió una sola oferta. 
 
“Resulta claro en atención a lo expuesto precedentemente, que si el objetivo de la ABBE en todos los expedientes relevados fue favorecer la puja en el acto de subasta (lo que implicaría que mayor cantidad de oferentes compitan por mejorar el valor ofrecido para adquirir el bien) mediante la reducción del monto del valor venal de cada inmueble, la presencia de un solo oferente en el primer llamado a ofertar atenta contra ese objetivo, y cómo mínimo se debería efectuar un nuevo llamado y extremar los recaudos para lograr un mayor número de oferentes. Por el contrario, si existiera necesidad de continuar con una subasta con un solo oferente inscrito o con una sola oferta realizada, se deberían exponer las razones o motivos para obrar de esa forma. Sin embargo, nada de ello ocurrió en las subastas identificadas por la SIGEN donde se observó en varias de ellas la existencia de una sola oferta, las que se detallarán más adelante, dado que no señalaron los motivos o razones para convalidar estas ofertas cuando dicho proceder era contrario a la finalidad buscada por el procedimiento de subasta pública.”
 
 
Subastas realizadas con un solo oferente:
 
subasta N°02/2016 (EX-2016-00028670-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°03/2017 (EX-2016-00030744-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°06/2017 (EX-2016- 01560813-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°08/2017 (EX-2016-01554619-APNDMEYD#AABE), 
subasta N°12/2017 (EX-2016-00516499-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°13/2017 (EX-2016- 00833359-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°39/2017 (sólo LOTES 15 y 16) (EX-2017-01685792-APNDMEYD#AABE), 
subasta N°40/2017 (sólo LOTES 2, 18, 21, 29, 34, 37) (EX-2017-15705857-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°41/2017 (EX-2016- 01560368-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°03/2018 (EX-2017-25483353-APN- DMEYD#AABE), 
subasta N°04/2018 (EX-2017-25483212-APN-DMEYD#AABE), 
subasta N°11/2018 (EX-2017-01685863-APN-DMEYD#AABE).
 
Finaliza sosteniendo que se entiende que los funcionarios de ABBE que convalidaron dichas operaciones podrían haber actuado en pos de un interés particular en contraposición a los intereses públicos que debían preservar (art. 265 del C.P) o bien perjudicar los intereses patrimoniales confiados al transferir bienes a valores inferiores a los que se podrían haber obtenido o inferiores al valor venal fijado por el TTN, razón por la cual corresponde poner en conocimiento de estas circunstancias a la justicia penal a efectos de que se analicen las cuestiones planteadas.
 
En tal sentido, el artículo 68 del decreto 1030/2016 establece una clara pauta de interpretación sobre este tema al señalar que: “…Deberá desestimarse la oferta, cuando de la información a la que se refiere el artículo 16 del Decreto Delegado N° 1.023/01 y sus modificatorios y complementarios, o de otras fuentes, se configure, entre otros, alguno de los siguientes supuestos: […] c) Cuando existan indicios que por su precisión y concordancia hicieran presumir que los oferentes han concertado o coordinado posturas en el procedimiento de selección. Se entenderá configurada esta causal de inelegibilidad, entre otros supuestos, en ofertas presentadas por cónyuges, convivientes o parientes de primer grado en línea recta ya sea por naturaleza, por técnicas de reproducción humana asistida o adopción, salvo que se pruebe lo contrario. d) Cuando existan indicios que por su precisión y concordancia hicieran presumir que media simulación de competencia o concurrencia. Se entenderá configurada esta causal, entre otros supuestos, cuando un oferente participe en más de una oferta como integrante de un grupo, asociación o persona jurídica, o bien cuando se presente en nombre propio y como integrante de un grupo, asociación o persona jurídica…”
 
 
Supuestos en donde algunos bienes subastados fueron adjudicados a un grupo reducido de oferentes
 
 
La Oficina afirma que “del análisis de las subastas mencionadas también se advirtieron algunas situaciones que podrían denotar la existencia de acuerdo de precios entre competidores que habrían afectado los principios y leyes mencionados precedentemente e influido en forma negativa en los intereses del Estado en la determinación del valor de los inmuebles subastados. Estas situaciones están dadas por grupos de subastas de inmuebles o lotes que llamativamente se adjudican a una cantidad limitada de oferentes que se repiten en dichas subastas y compiten entre ellos. Tal situación se verificó en la venta de 7 lotes en la denominada zona Catalinas Norte II, lotes de gran valor patrimonial con enorme potencial para desarrollar todo tipo de emprendimientos, en las que se verificó que las empresas que se encontraron habilitadas para presentarse legítimamente en todas ellas fueron cuatro: CONSULTATIO ARGENTINA S.A.U, FIDEICOMISO BAP, TGLT S.A y OPM INMOBILIARIA S.A. También se verificó que fueron ellas las que se presentaron o compulsaron en dichas subastas. Además, se observó que tres de estas empresas resultaron adjudicatarias de todos estos valiosos lotes.”