El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires es uno de los más desregulados del mundo, y en los barrios populares la situación empeora: el hacinamiento, los precios arbitrarios, la falta de derechos y la especulación son factores comunes. ¿Cuáles son las particularidades del mercado inmobiliario dentro de las villas porteñas?
El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires es uno de los más desregulados del mundo. Un informe privado, de “Zonaprop”, publicó que mayo batió récord al ser el mes con los precios de alquileres más altos desde 2012: un incremento del 10.8% en los precios. Hace poco el INDEC sacó a la luz que el 65,5% de la población del país, y el 52,9% de CABA, es dueña de su propia vivienda. Al mismo tiempo, el último censo de 2022 “muestra que en doce años creció un 70% la cantidad de inquilinos”, según un comunicado de Inquilinos Agrupados. Quienes cerraron con una afirmación que incomoda: “Coincide con el periodo en el que más viviendas se construyeron en todo el país”. ¿Qué paradoja, no? Que haya una vivienda por cada 2.6 personas y al mismo tiempo la mayoría de nuestros conocidos están sin casa.
Ahora bien, ¿cuáles son las particularidades del mercado inmobiliario dentro de las villas porteñas? El hacinamiento, los precios arbitrarios, la falta de derechos y la especulación son factores comunes en estos barrios. Pero, ¿son responsables los propietarios que sobreviven a una hiperinflación histórica con las habitaciones precarias que logran alquilar?¿Es lo mismo que una inmobiliaria con cientos de departamentos a la renta? Un hilo fino, un tema de mucha arquitectura e inoperancia estatal. Estos días llamé a unos corralones dentro de varias villas de la ciudad. El precio promedio del metro de arena rodea los $8.500, el metro de piedra llega en algunos casos a $15.000, cada cemento sale $2.000, la cal unos $1.500 por bolsa y cada varilla de diez sale $5.000. Son elementos básicos a la hora de soñar con un rancho propio, pero con un salario mínimo vital y móvil no se puede construir ni las columnas. Mil ladrillos están cobrando hoy $60.000 pero la próxima semana no sabemos. ¿A dónde nos vamos a vivir?
Los alquileres parecían una buena opción hasta antes de la pandemia. Costaba pero algún que otro asado te podías permitir e incluso la idea de comprarte un terreno lejos de la urbe. Hoy la materialización de un techo propio es directamente imposible, sobre todo en los barrios más postergados, porque la valuación es en dólar y el concepto de ahorro es casi inexistente.
¡Con chicos no!
Romina Alegre convive con su pareja y sus dos niñas, de cinco y un año de edad. Una familia tipo de la Villa 21-24 de Barracas. Alquilan hace siete años y mientras su compañero se desenvuelve en carnicerías, a Romina le pagan mil pesos la hora por limpiar casas ajenas y un Potenciar Trabajo por laburar como cocinera en un merendero local. “Tengo un bañito privado, una cocinita y una piecita”, dice. Todo en diminutivo. Explicó que no la censaron y por eso no accedió al Mi Pieza, el programa que ayuda a mujeres de los barrios para mejorar las viviendas. Fuera de cualquier posibilidad habitacional, les toca pagar a lo justo los $20 mil al dueño de una casa hacinada. “Nosotros logramos comprar un terreno en provincia, pero se quedó ahí porque no podemos comprar nada de materiales”, se sinceró. Y nos contó que comprar una casa en su propio barrio es directamente un sueño.
¿Qué paradoja, no? Que haya una vivienda por cada 2.6 personas y al mismo tiempo la mayoría de nuestros conocidos están sin casa.
−¿En dónde encontrás vos el mayor obstáculo para alquilar?
−Comprarse una pequeña casa en el barrio puede salirte desde los tres millones de pesos. Los alquileres van, dependiendo del tamaño, entre $20.000 y $50.000. Más caros, menos caros, dependiendo de tu suerte. Pero el principal tema que veo es que a nosotras nos discriminan por tener hijos, nadie los acepta. Me siento pésimo cuando me dicen ‘no te alquilo porque venís con chicos’.
Romi, con 24 años y trabajos inestables, es parte de la titánica rueda de prejuicios para acceder a un techo para sobrevivir. Pero las características de estos espacios están lejos de las normas. Gran porcentaje de las habitaciones en las villas no poseen ventilación, se comparten las cocinas o los baños, tienen humedad y los servicios básicos insatisfechos: agua, luz, cloacas. Los veranos y los inviernos suelen ser de terror. “Me está costando comprar lácteos, pañales, carne. Las mujeres hacemos trueques o cuando vemos que algo está en oferta directamente compramos rápido porque dentro de tres días el precio ya aumentó. Así nos vamos defendiendo”, resumió. Y lo remarcamos porque a la hora de pensar en el acceso a la vivienda, en estos barrios, es fundamental pensarlo de manera integral: abarcando la comida, los servicios básicos, la perspectiva de género y un trabajo digno.
Muchas veces se oye que sube el dólar por la tele y al mes siguiente ya te quieren aumentar el alquiler.
Fabiana Colman, de Villa Fátima, no está lejos de esta realidad. Ella, en cambio, es estudiante en una tecnicatura administrativa, trabaja de eso en una cooperativa y haciendo changas en la venta de ropa o de la fotografía de eventos: “A inicios del año pasado vivía en un espacio de 2x2 con techo de chapa y me entraba agua de arriba y de abajo. No tenía donde irme y pasé semanas buscando un lugar para alquilar”. A sus 22 años hoy tampoco llega a fin de mes, paga 14 mil pesos por una pieza con baño y cocina compartidos, un lugar con sucesivos cortes de luz. “Por acá te piden uno o dos meses por adelantado, es un montón. Si la clase media no puede, nosotras menos. No nos prestan atención con la urbanización, menos van a venir a regular contratos o a implementar la ley de alquileres”, respondió seriamente.
−¿Qué percibís en el mercado inmobiliario de los barrios, Fabi?
−Muchas veces se oye que sube el dólar por la tele y al mes siguiente ya te quieren aumentar el alquiler. Todo es más a la palabra por acá, casi no hay papeles. Además, quienes lo sufren bastante son nuestros abuelos que muchas veces tienen dificultades motrices para subir una escalera caracol. Es más, sus jubilaciones no alcanzan para comer, alquilar y comprar medicamentos. Todo es muy inestable.
−Es decir, para alquilar con más chances tenés que ser un hombre soltero…
−Los medios tienen mucho peso en nuestros barrios. Muchas veces lo que vende la tele, el estigma, los vecinos se lo creen. Es muchísimo más fácil que te alquilen si sos un hombre solo. Si sos mujer, jóven y sola es casi inviable. Pero también si sos mamá, porque hay una idea de que no podemos pagarlo porque “el hombre es el sustento” o de que si te metés con pibes vas a tomarles la casa. Es tonto, pero pasa. Tantos años de “se embarazan por un plan” tiene estos efectos.
Integrantes de la Secretaría de Inclusión Social y Atención Inmediata del Gobierno de la Ciudad, desde donde se emiten los subsidios habitacionales, hablaron para Cítrica resaltando un error en los requisitos para acceder: "Enorme cantidad de personas de las villas no obtiene esta ayuda porque se les exige una factura de Aysa o ABL que no tienen", señalaron. Según estos trabajadores que prefirieron el anonimato, el subsidio aumentará de $20.000 a $35.000 para una persona sola pero lejos está de ser integral y accesible. La pandemia fue, para estos empleados del Estado, un punto de quiebre: "La fila en la Secretaría era y es terrible. Mucha gente está viviendo al día con su sueldo, otros tantos recurren a comedores porque se encuentran con la pregunta de qué priorizar, si comer o juntar para pagar su alquiler".
Fabiana, por ejemplo, intentó conseguir un subsidio habitacional. "Me sorprendió lo de la factura porque acá en el barrio no hay pero sobre todo por la gente que está en calle, ¿cómo lo consigue?", acotó y nos dejó una tarea para el hogar: "Para acceder al subsidio del Gobierno de la Ciudad te dicen que no tenés que trabajar en blanco. Al mismo tiempo, si trabajás en blanco, no te alcanza el salario para poder alquilar dignamente. ¿Cómo resolvés esta ecuación?".
El rancho a precio dólar
Uno de los programas más actuales, anunciado con rimbombancia por el Instituto de Vivienda de la Ciudad, es el "Alquilar + Fácil". Una herramienta que dice afrontar los gastos iniciales de una mudanza gracias a créditos de 36 cuotas. "Sabemos lo difícil que es acceder hoy a un alquiler. Conocemos muy bien las principales barreras de ingreso: la garantía propietaria, el mes de depósito, el mes de pago por anticipado, el flete e incluso los gastos para equipar tu próxima vivienda", explicó en un reel Christian Werle, presidente del IVC. El detalle es que está dirigido a personas que cuenten con ingresos entre los 80 mil y los 560 mil pesos. Además de tener al menos seis meses de antigüedad laboral en dependencia, monotributista o responsable inscripto. No es para la mayoría de las personas de los barrios populares.
En la Ciudad de Buenos Aires disminuyó un 30% la oferta de alquileres. Esto se debe a un combo explosivo de factores que nos explicó el abogado y fundador del Observatorio de la Ciudad, Jonatan Baldiviezo. “La mitad de la población porteña no es propietaria de donde vive, la sociedad propietaria así se fue rompiendo para pasar a ser una sociedad inquilina”, empezó y unió su definición con nuestra coyuntura: “El gobierno ahora busca, con algunos paquetes de medidas que no van a funcionar, más apoyo electoral. Hacen una gran quita para recaudar una caja política y para cubrir sus negocios”.
−Jonatan, ¿cómo se podría solucionar estas realidades en CABA?
−Es complejo. Lo primero que se tiene que hacer, desde mi punto de vista, es tomar un combo de medidas para marcar una regulación al mercado inmobiliario. Es prohibir la dolarización del mercado, ¡no puede ser que un bien que no se exporta ni se importa se comercialice en dólares! En segundo lugar, el Estado tiene que tener una actitud proactiva para otorgar créditos y tiene que saber dónde, quiénes y para qué construyen. Es muy evidente que muchas empresas lo hacen para blanquear capital de forma legal o ilegal pero no para hacer viviendas de uso efectivo. Por último, el Estado debería garantizar la accesibilidad rehabilitando las viviendas vacías y antiguas, o incluso comprando las ociosas para la gente de sectores vulnerables. Son alternativas, pero lo digo porque Capital Federal es una jurisdicción muy rica, del presupuesto del año pasado quedaron 130 mil millones de pesos sin usar… podrían haber dado hasta diez mil soluciones habitacionales con eso.
−Pero, ¿son los vecinos que alquilan a otros vecinos de las villas la raíz del conflicto?
−No. Cuando hablamos de propietarios en estos barrios lo leemos desde el sistema en el que estamos, que es capitalista. No estamos criticando un kiosco con sus empleados. Apuntamos a esos grandes propietarios, no a quienes alquilan una habitación para complementar su jubilación o su sueldo en negro. Se tiene que prestar especial atención a empresas como IRSA y a esos enormes inquilinatos con cincuenta o cien habitaciones.
Las historias como las de Fabiana y Romina no se les escapa a Baldiviezo: “En las villas directamente no tienen regulación”, admitió. El ejercicio violento del mercado paralelo de los alquileres en las villas se caracteriza por la precariedad. “El Estado abandonó los barrios a su suerte y cuando pasa eso, en caso de los alquileres y en otros temas también, gana la ley del más fuerte”. El proceso de urbanización a nivel nacional y en los barrios porteños está perdiendo la pulseada inmobiliaria. El abogado nos argumentó esto al demostrar que “las inversiones están mal planificadas, no cubren al total de personas que sobreviven rentando”.
Y cerró su idea: “A este ritmo de urbanización este problema no tiene solución. No es solo construir viviendas de manera azarosa sino hacer un control integral del mercado de la Ciudad y más intervención en los barrios”.
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